年底年初,又到了总结全年工作,制定次年计划的时候。

没来由地,我想到了一件事。2009年11月,绿城董事长宋卫平公开表示:“未来3至5年,绿城的目标是做到全国房企销售额第一二名,尤其是第一名。届时,绿城将在800亿至1000亿元销售额的这个层面,争夺全国房企的销售冠军。”

2009年的绿城,是宋卫平的梦想离现实最近的时候。那一年,绿城合同销售额517亿元,同比增长239%,万科销售金额634.2亿元,同比增长32.5%。但转年过后,万科无情地击碎了宋卫平的乌托邦。2010年,万科成为首个超千亿的房企,销售额达1081.6亿元,而绿城只有542亿,只及万科的一半。后来的事你都知道了,一直演到2014年的狗血剧。

有朋友或许以为我又要谈融创绿城股权转让事件,错了。我不过是联想到了宋卫平2009年说的一句话,“我在小学的时候就从来没有考过第二名,这是应该有的志向。”就如同“国安永远争第一”,有梦想总是好的,万一实现了呢。

有些人觉得排行榜没意思,但有些企业却十分在意。比如,2014年绿地就出来与万科争第一。说来颇为有趣。万科在北京换个总经理,便是微信刷屏,媒体蜂涌报道。而目前的行业老二、老三,绿地和恒大,它们北京的总经理据说也换了,却没见媒体吱一声,不公平。

想争老大,能争老大的,也就那么一两家,更多的企业,只是想从第三阵营挤入第二阵营,或者从第二阵营挤入第一阵营。无论是500亿还是1000亿,说到底都是规模的体现。如果说,前几年,有些快公司,短短两三年,就完成了从50亿增长到100亿,从100亿增长到200亿的跨越,那么,从200亿跳进500亿以及1000亿,则是越来越困难了。

为什么这样说?因为房地产增幅在下滑,有些重要指标甚至出现负增长。根据国家统计局数据,2014年1-11月,全国房地产开发投资同比名义增长11.9%,增速比1-10月份回落0.5个百分点。商品房销售面积同比下降8.2%,商品房销售额下降7.8%,商品房待售面积近6亿万平方米。全年情况预计大致如此了。

在全国商品房销售面积和销售额都出现8%左右负增长的背景下,能完成全年销售计划、实现正增长的地产商,就算优秀的了;在全国商品房库存仍在继续攀升的背景下,你的整体去化率能达到60%以上,就算卓越的了。

客观地说,每一次的市场调整,都给那些有准备、有梦想的中小房企,提供了难得的机会。这就是弯道超车。就像2009年的绿城与万科,如果绿城次年能继续保持239%的增幅,毫无疑问将把增幅只有三成的万科甩在后面。但正如我们看到并担心的,2009年绿城销售额239%的增长,伴随着的是负债率105%。高负债高周转高增长,是以整个行业的狂飙突进为前提的,市场一旦刹车,“三高”就会成为灾难的梦魇。

2014年,确有一批房企能如期完成年度销售目标,去化率也远高于行业平均水平。甚至有极少数企业,在行业平均销售额负增长的大势下,仍实现了30%以上的增长,非常了不起。尤其难能可贵的是,还保持着可控的负债率。

但是,我必须提醒的是,不可将此高增长视为企业的“新常态”。有些房企,2012-2013年的大幅增长,得利于2011年市场调整时逆市低价买地,有些大盘甚至延续到2014年。但随着2013年地价和房价底部的抬高,成本已然高企,这既是2014年购房需求无法同步增加的内在原因,同时也对房企维持高增长构成了前行的障碍。

尤其是,2015年的楼市能否以及何时回到复苏轨道,仍是不确定的。虽然政策面和资金都比2014年更为宽松,但过去10年推动房价上涨的投资投机需求,仍处于观望状态。房地产投资增幅将在10%-12%的区间震荡,成交量能从目前的负增长回到零增长就算不错了。

在这种情况下,任何企业如果将2015年的目标设定为远高于行业平均增幅,尤其是30%以上的增长,都是过于急进的甚至是冒险的。连续三年的高增长已属透支,视此为弯道超车的新常态,无限度地打鸡血,则有可能给企业未来的发展埋下隐患。(编辑 袁一泓 徐炜旋)