自11月13日上海调整普通住宅标准,至今已有一个月的时间。根据德佑地产市场研究部监控的数据显示,新普宅标准公布后一个月(11月14日-12月14日),上海一手商品住宅成交量为120.6万平方米,为今年的月度最高。与此同时,全市均价也达到2.80万元/平方米的高位水平。

德佑地产研究分析师赵葆根表示,由于近期多项利好政策(包括普通住房标准调整等)的影响,购房者入市积极性比较高,市场成交情况比较好。根据德佑地产监测,上海最近成交排名前十的楼盘中,有大量总价低于230万元的普通住宅,可见普宅标准的放宽对于市场成交有一定刺激作用。

另一方面,博景苑、仁恒西郊雅苑等外围区域的中高端楼盘,也取得了较为可观的成交,虽然它们本身不直接受惠于普通住宅标准的放宽,但市场心理的变化以及随后的降息等因素也促进了这些楼盘的成交。

中原地产数据监测显示,12月前半月,上海住宅成交量已突破50万平方米,按照这种发展趋势,全月突破100万平方米基本无悬念。上海中原研究咨询部高级经理龚敏表示,外围地区仍是成交主力,普通住宅价格调整后对促进外环外楼市交易明显,前期本身价格稍低的物业有涨价的空间。

值得注意的是,普通住宅标准调整后一个月内,沪上普通住宅在一手市场所占的比重并没有上升,相反,作为普通住宅成交主力区域的外环外区域,其成交比重还相比前期有所下滑,内环内普通住宅的成交比重亦有所下跌;而相对公寓的动辄百套成交,别墅成交最活跃不过20套。

此外,部分区域的楼市成交出现了一二手房倒挂的现象,一手房价格明显下跌。据德佑地产介绍,位于上海近郊的莘闵别墅区,有两个一手楼盘中海悦府和法兰西世家近期同时开盘,均为89平方米的小户型公寓和135~150平方米的联排小别墅,价格分别在100万~200万元之间和300万元左右,相比正常价格的优惠幅度在10%~20%。

虽然成交回升,但房价上涨信号并不明确。沪上房地产分析机构亿翰智库指出,短暂的繁荣或许是政策驱动下的短期向好,并不是真正的供需基本面下的可持续性回暖。目前房价并没有真正得到调整,因此,成交回升趋势能否持续也值得怀疑。

同时,开发商拿地成本仍在提高。例如近期成交的上海惠南一幅住宅用地,楼板价突破1.3万元大关,而惠南板块的商品房成交均价仅为1.61万元。这让房价下降增加了困难。(编辑 徐炜旋)