开发商难守利润率“红线”

距离年底仅十余天，尽管部分房企仍在尽最后努力进行业绩冲刺，但成绩单修改的余地已很小。

“从房企业绩完成情况以及已有的各项指标来看，今年房企整体的盈利能力都有所减弱，我们预计今年会有七成房企出现业绩下滑，超过三成企业亏损或续亏。”北京一房地产研究机构负责人陈如涵告诉记者。

日前，沪深两市共计27家上市房企公布了2014年年报业绩预告，其中5家房企宣布亏损。此外，剔除数据公布不全的房企后，净利润同比上升企业仅为9家，下滑企业达8家，房地产行业亏损面呈现逐步扩大的趋势。

超三成房企亏损？

根据业绩预告，5家预亏房企尽管规模仅为中小房企，但亏损的金额并不少，与去年业绩相比出现“大跳水”。其中，荣丰控股(行情,问诊)预计年度亏损额可能高达4500万元。而金丰投资(行情,问诊)公布前三季度亏损2.3亿，而该公司去年同期盈利265.16万元。

多位业内人士分析，今年房企的整体盈利能力不容乐观，预计今年亏损房企比例会超过去年。

“从前三季度已有的销售数据和房企营收指标来看，超过七成房企都采取了降价跑量的销售方式，但销售完成情况仍然不佳。”陈如涵告诉记者。

据统计，中国房地产企业销售TOP50中，近六成房企的销售均价较上半年出现下滑。其中，销售均价降幅在10%以内的房企有26家，占比一半以上。而降幅在10%以上的企业有6家，涉及融信、金科、绿城等房企。

华南某上市房企战略发展部门一位管理人士分析，在应对2014年楼市的深度调整时，不少房企由于准备不足，导致不只出现业绩增长减速，甚至出现业绩骤降的局面。

中原地产首席分析师张大伟表示，虽然大部分企业在央行“9·30”房贷新政之后的销售情况明显好转，万科、恒大等企业表现优于市场，但大部分企业距离年初制定的销售目标依然差距很大。

“这尤其以中小规模企业最为典型，前几年过于集中布局一些市场需求不足的二三线城市或周边地区，且产品较为单一，一旦市场热度趋减，他们成了最先受影响的一批房企。”上述华南上市房企管理人士称。

不过，业内人士分析，在持续多年的房地产调控强压影响下，多家上市房企即使未达到亏损的红线，但受制于商品房开发项目储备少和现金周转压力等因素，整体业绩也逐步逼近盈利警戒线。

同策咨询研究部总监张宏伟表示，尽管年底市场交易量有所回升，但中小房企仍然面临生存困境，原因在于银行“惜贷”的基本面并没有本质改变，中小房企的销售状况也没有出现明显好转，甚至还维持继续下滑的局面。

利润率持续下降

“据我们对房企的观察分析，近两年房企毛利率下滑速度非常快，大概每年下滑3-5个百分点，净利润率则每年下滑1个百分点，这样的下降速度在其他行业基本是没有的。”兰德咨询总裁宋延庆告诉记者。

从今年的房企业绩来看，利润率下滑已经成为大势所趋。

统计数据显示，今年上半年，144家上市房企实现净利润319.72亿元，同比下滑7.86%。同时，144家房企中，有74家公司的业绩出现下滑，占比超过50%。

宋延庆表示，如果仅从利润率来判断，房地产早已告别高增长行业，而到2015年很有可能触及“10%红线”，这则意味着房地产行业甚至连中利行业都算不上了。

根据相关机构统计数据显示，今年上半年18家主流房地产企业中有11家核心净利润率出现下跌，其中7家净利润率已跌破10%的红线。

一位房企人士在接受采访时表示，随着房地产市场交易量出现回升，在政策刺激下，房企业绩有望在明年二三季度开始复苏。但由于房企自身面临经营成本攀升等因素，且市场的观望情绪并未减弱，所以大部分人士对明年的“好日子”仍保持谨慎的态度。

北京华远浩利投资股份有限公司董事长任志强日前表示，“没有看到任何理由能阻止楼市下滑。”尽管随后他又改口称“不看衰中国楼市”，但他建议开发商做好长期准备，房地产在底部运行的时间最起码要持续到明年9月份。

“到明年二季度前，房企利润率难以改善，即使明年二季度销售量好转一些，但由于今年的业绩不好，房企明年的结算业绩也不会好。”张宏伟分析，由于去库存仍然是市场的主旋律，明年银行“惜贷”还会持续，开发商在制定销售业绩指标时会比较谨慎。

同时，房企自身仍需面对规模不可小觑的库存。Wind数据显示，沪深A股142家上市房企三季度库存额达2.31万亿元，环比增长5%，同比增长21.5%。从绝对库存总额看，“招保万金”依然库存量最大，分别达到3512亿元、2750亿元、943.5亿元和862亿元，合计达8068亿元，占全市场的35%。