在房地产政策调控市场化、长效化趋势下,楼市进入去投资化、理性成交、价格趋稳的“新常态”。面对新常态,“拿地就能挣钱”的美好时代已经过去,房地产行业集中度正在不断提高,小型房企正在加速被淘汰,只有具备百亿以上规模、坚持主流产品定位、拥有顺畅融资渠道的上市房企,才有望在新的格局中脱颖而出。

2013年12月11日,历经六年努力的时代地产(01233,HK)正式在香港联交所主板挂牌上市,公开发行总股本为4.31亿股,发行价为3.6港元/股,募集所得款项净额约14.4亿港元。成为继2009年恒大地产成功登陆香港联交所后,近四年来又一家成功上市的粤派地产商。

上市一年后,尽管2014年楼市低迷,但时代地产仍旧保持稳定的销售增幅及利润率,在发展速度和财务稳健方面保持良好的均衡性,以稳健的姿态逐步向150亿元目标迈进,有望在本轮市场调整中实现“弯道超车”。

逆市保持快速增长

受到今年以来房地产市场陷入低迷的影响,多数房企距离年初制定的销售目标差距甚远。同策咨询研究部总监张宏伟认为,如果单纯按照市场下滑幅度的逻辑来看,今年房企销售业绩普遍下滑2~3成属于正常,预计今年上市房企的销售目标达成率仅为60%左右。

尽管面对不利的市场局面,但时代地产依然实现了业绩的快速增长。根据公司于10月6日发布的公告,截至2014年9月30日的前九个月,时代地产实现合同销售金额约98.1亿元(人民币,下同),签约建筑面积约为90.10万平方米,同比增长分别为73%及43%,增幅在上市房企中位居前列。按照时代地产2014年全年150亿元的业绩目标计算,至9月底已完成65.4%。

仔细研究不难发现,时代地产始终坚持高周转、高去化率的销售策略,以及根据市场状况掌握好推货节奏与制定合理的定价策略,是公司实现逆市增长的重要原因。今年3月起,当市场仍在延续去年火热势头时,时代地产在广州区域率先全线促销,时代倾城、时代南湾、时代外滩、时代花生II等各在售项目纷纷推出不同程度的置业优惠,在市场出现降温前抢占了销售先机,有效推动了集团整体销售增长。

在市场布局上,坚持深耕广州的战略,为时代地产的销售增长与毛利水平提供有力的保证。数据显示,今年前九月公司在广州市场的销售占比高达50%,得益于一线城市项目较高的毛利率,推动集团上半年整体销售毛利率从23%增长到34%,净利润率从6%增长到16%,净利润更是大幅增加150%至4.14亿元。

进入下半年,时代地产销售增长势头不减。在“十一”黄金周期间,公司在广州各项目继续取得良好销售业绩,为第四季销售取得开门红。在“决战性”的第四季度,时代地产共有四个新项目入市,分别为时代云图(广州)、时代花城(清远)、时代·香海彼岸(珠海)、时代倾城(顺德),产品均以针对刚性需求的中小户型为主,受惠于佛山、珠海全面取消限购,央行930新政以及降息等政策利好,将成为公司冲刺全年目标的主力。

值得一提的是,随着广东自贸区获批的消息落地,地处广州最南端的南沙区有望成为广州楼市新一轮热点。据了解。时代地产至今在南沙共有两个项目,除了已经成为区域热门楼盘的时代南湾外,地处南沙核心位置的时代云图也于日前正式开售,项目靠近南沙地铁四号线金洲站,紧邻南沙最大商圈,其所在的南沙核心板块区域可开发土地日渐稀少,在自贸区的政策利好东风下,有望成为时代地产又一个热销楼盘。

优化财务结构

与销售业绩大幅增长相对应的是,时代地产自上市后积极开拓融资渠道,通过多种集资渠道完成融资,并调整长短期债务结构,成功实现财务结构的优化。

今年3月,时代地产首度宣布发行一笔于2019年到期的2.25亿美元优先票据,年息率为12.625%。两个月后,时代地产宣布与广州越秀产业基金订立战略合作协议,共同合作的最高本金额将为30亿元,合作内容包括公司现有及新物业开发项目的融资、一般营运资金的融资及其他一般企业活动的融资。

今年7月,公司宣布发行于2019年到期的3.88亿元的可换股债券,年利率为8%。10月份,时代地产再度发行于2017年到期的6亿元的优先票据,利率为10.375%。

一位房地产分析师认为,时代地产频繁进行境外融资的目的,是通过低成本的海外资金替换高成本的境内信托,带动整体融资成本的下降。财务结构的优化,不仅推动时代地产的销售规模迅速扩张,还能带来更高级别的国际评级,最终倒逼融资成本下降。

国际评级机构穆迪于今年9月给予时代地产家族B1评级,高级无抵押票据B2评级,展望稳定。穆迪认为,时代地产发展迅速,品牌知名度高,公司定位为大众刚需市场,支持其销售增长和未来2-3年的现金流。聚焦于广东省的布局,加上公司于广州拥有地理位置优越、成本具竞争力的土地储备,将为其未来2-3年的合约销售和盈利能力带来支持。

此外,今年5月30日,上市尚不足一年的时代地产获纳入MSCI全球小型股指数MSCI中国指数成份股,该指数由全球知名投行摩根士丹利推出,根据全球上市公司股票市值、流通量以及财务表现等一系列因素评选,被全球投资专业人士奉为研究资本市场最重要的参考指数之一,这也是资本市场对时代地产出色的企业实力与未来增长潜力的充分肯定。

可以预见的是,随着房地产行业集中度的不断提升,强者恒强的格局将愈发明显,销售业绩实现“弯道超车”、拥有丰富融资渠道的时代地产有望成为 “白银时代”的又一颗新星。