12月13日,融创农展馆项目一期房源获得预售许可证。按照北京市住建委官网显示,其预售均价为16.5万/平方米,预售最高单价为19万元/平方米。

该价格在北京豪宅市场上具有标志性意义。除了2011年,钓鱼台7号院出现的30万天价豪宅(因舆论反应过大而被取消预售)以外,融创农展馆项目再次刷新了北京的豪宅纪录。

中原地产数据统计显示,随着2013年拍下的地王陆续上市,预计在2015年将有10个单价10万以上的新项目逐渐入市。而万科高级副总裁、北京区域CEO毛大庆12月16日透露,北京万科对已出让项目进行梳理后发现,北京单价在8万元以上的项目有46个,其中不少项目将从2015年起入市。

与此同时,坊间流传,融创中国将于2015年对旗下项目进行5%-10%不同程度的涨价。融创一位内部人士透露,“基于利润的要求,孙宏斌的确在2015年有涨价的意向。”

市场未来真如开发商所预期,如此乐观?

豪宅的面粉成本压力

融创农展馆项目是融创中国于2013年9月4日经过69轮竞拍获得。地价为21亿元,另外配建27.8万平方米医院,测算楼面价达7万元以上,是当时北京名副其实的新地王。当时,业内预计该项目售价将超过15万元/平米。

按照北京市住建委官网公示的数据,融创农展馆项目此次共40套住宅取得预售许可证,合计面积为1.12万平米,均价为16.5万/每平米。其中最高的一套为4单元的602室,合计建筑面积为373.89平米,预售均价为19万,总额为7107万元。

中原地产分析师张大伟认为,虽然农展馆项目的预售价格只是开发商预期,最后成交价格不一定能够达到,但全部超过15万的定价,也反映了开发商对市场及项目的信心。

但实际上,由于该项目高昂的成本,按预售价格销售,也并无太高利润。

根据张大伟的测算,上述农展馆地块合计建筑面积为59152平米(其中有部分不可售),按照平均售价16.5万计算,项目总货值在97.6亿左右,如果后续项目有一定溢价,总货值可突破100亿。在项目成本方面,总计43亿的土地成本,再加平均每平米约8000的建安装修成本5亿,正常的税费、管理成本5-10亿,累计将达到60亿左右。张大伟认为,按照10%的年资金成本计算,销售周期长短将是农展馆项目成败的关键。

而北京售价10万以上的顶级豪宅市场并不乐观。

综合豪宅历史交易数据显示,豪宅销售最好的年份是2011年。当年,钓鱼台七号院销售了12套,平均单价达到134718元每平米;霞公府当年销售了13套,销售均价为108279元每平米;而2014年,钓鱼台七号院的销售均价为92945元,霞公府的销售均价为88295元每平米。

此前,融创中国董事长孙宏斌曾对媒体透露,农展馆地块未来售价将在15万元/平方米以上,位置最好的房源单价将超过30万元/平方米。

竞争最激烈的2015年

2015年有可能是豪宅竞争最激烈的一年。

中原地产数据统计显示,随着2013年拍下的地王陆续上市,预计在2015年将有10个单价10万以上的新项目逐渐入市。而单价8万-10万的项目,还有一批。

据中原地产调查,今年年底至明年年中,中赫万柳书院、佳兆业广场、远洋刘娘府地块项目,以及融创农展馆地块项目、保利首开东坝地块等项目将会陆续入市。大量高价且主力户型在200平方米以上的项目扎堆入市,将导致顶级豪宅市场竞争进一步加剧。

其中不仅有最近2年的地王,也有雌伏十几年的豪宅项目。

比如,6换主人的老烂尾楼长安8号,将以北京佳兆业广场的案名再次入市。这些项目均将在2015年参与顶级豪宅竞争。

供应量增大的同时,需求又如何?

北京楼市基本形成的共识是,顶级豪宅的需求是一个相对稳定的格局。有关机构从北京市住建委获得的一份数据显示,北京单价8万元以上的顶级豪宅,2013年成交364套,2014年至今只售出319套。而根据张大伟的统计,售价在每平方米10万元以上的顶级豪宅,近几年的年成交量只有20多套。

易居中国控股有限公司执行总裁丁祖昱表示,豪宅的开发企业要从需求角度出发研究市场。豪宅的市场容量非常有限,不是单纯靠创造出来的。目前来看,豪宅实际上是存量市场,并不是增量市场,不可能突然之间冒出来。大多数豪宅客户都拥有多套住房,他们是在换房的过程中置换更好的房子。

一位不愿意透露姓名的顶级豪宅相关负责人告诉21世纪经济报道记者,2014年,北京顶级豪宅销售状况非常差。他们所在的项目一年内仅售出1套。该人士无奈地表示,“顶级豪宅市场并没有对外所表现的风光。受整体经济形势下滑影响,再加上反腐效应,有钱人基本都在持币观望。”该人士也不看好2015年的市场前景。“现在私下都在唱衰。”

综合2014年豪宅市场的调研数据来看,5万元/平方米的“入门级豪宅”,销售情况属于较好状态。亚豪机构副总经理高姗表示,从11月入门级豪宅成交特征上看,市场主要以改善型客群为主,这部分客群多为中等收入群体,大多处于首次换房阶段,以自住为目的,更为看重项目的交通、商业及教育配套等因素,但受到支付能力的限制难以选择总价过高的居所,而央行930信贷政策出台后,在降低部分改善者资金门槛的同时,也为这部分人群提供了入市契机,这也是近期小户型、低总价的公寓豪宅,占比出现大幅上涨的重要因素。

不过,入门级豪宅成交数据也在11月开始调整。据亚豪机构统计数据显示,11月份,北京65个在售报价超过5万元/平方米的豪宅项目中,共有26个项目实现成交,累计成交328套,成交总面积达5万平方米,环比分别下降10%、18%,销售总金额近30亿,环比下降21%。

有业内资深人士呼吁,对于售价在8万元/平方米以上的豪宅,北京等一线城市不妨放开限购。这部分房产与普通居民无关,与其让富人到海外买房,不如让他们把钱留在国内,至少税收也留下了。(编辑 袁一泓 徐炜旋)