随着房地产市场进入调整期,房地产企业估值不断走低,给机构投资者带来抄底机会。今年以来,金地集团、金融街等大型房企均遭遇险资举牌,且险资举动有愈演愈烈之势。

分析人士认为,随着房地产业平均利润率降低,资金撤出现象将继续。由于市场低迷的预期持续,各路资本增持地产股将成为常态。由于政策、市场等基本面正从底部走出,随着楼市资金“换血”,地产股将继续迎来上扬行情。有机构认为,在2015年3月前,都将是基本面淡季,重点需观察货币政策信号。目前是货币放松前期,且CPI持续低位,房价未涨,属潜入地产股蜜月期。

供需逆转 估值探底

国家统计局数据显示,1-11月,商品房销售面积101717万平方米,同比下降8.2%。商品房销售额64481亿元,下降7.8%。

国家统计局数据显示,自2012年4月以来,全国商品房库存连续30个月上涨。与最低点相比,近两年多全国商品房整体库存上涨近九成。

机构人士认为,虽然市场交易绝对值仍较高,但是供需关系逆转已使房地产市场进入转折期。未来一段时间,市场交易、房企拿地、新开工等动作都将放缓。房地产业整体利润率呈走低趋势。

评级机构标准普尔发布报告表示,明年房地产仍处于去库存阶段,一线城市与二三线城市会有分化表现:三线城市房地产市场状况恶化情况会比较明显,二线城市市场局部趋稳,具有高土地成本特点的一线城市市场相对健康。

在上述背景下,地产股估值受到影响。分析人士认为,尽管地产股估值较此前有所修复,但仍处于相对低点。目前,仍有不少地产股市盈率处于3至6倍之间的历史低位。

资金“弃楼入股”

在这种情况下,资金异动已不可避免。随着投资回报率下滑,资金可能逐步撤出楼市。各大产权交易所数据显示,最近两年来,涉及房地产产权交易数量和规模都在增加。兰德咨询数据显示,未来将至少有三成房企出局。有机构甚至指出,“三成”的说法相对保守。

中国证券报记者在多地调研发现,不少二三线城市房地产项目陷入开发困境,企业因缺钱而转让项目或股权的情况比比皆是。一些主业并非房地产的企业,也在近年不断撤出房地产业。

在现有市场环境下,业内人士认为,这种趋势将持续。一方面,一线城市拿地和投资门槛较高,企业难以进驻。另一方面,二三线城市库存规模偏大,企业缺乏投资动力。

住建部政策研究中心研究员王珏林表示:“过去房地产市场比较好的时候,很多资金脱离其他实体产业进入房地产业。当前房地产市场热度下降,行业利润率降低,资金撤出是正常现象,也是必然结果。”

随着近期央行部署降息,A股牛市行情凸显,吸引了楼市资金流动。

国际投行高盛判断,中国居民资产配置将从房地产市场转向股票投资,这将为市场带来约4000亿元资金。有机构预测,银行理财产品将弃楼市进股市。仅这两项就使上万亿元资金从楼市流出。

数据显示,1-11月,房地产开发企业到位资金110115亿元,同比仅增长0.6%,增速比1-10月回落2.5个百分点。业内人士认为,全国房地产开发企业到位资金增速处于多年来罕见的低点。房地产业资金“缺血”状态及库存较高现状,将使未来1-2个季度内,房地产开发和拿地等投资活动依然较弱。

前华远地产董事长任志强近日表示,房地产市场底部运行时间至少要持续到明年9月左右。投资增速减缓、库存消化等都将迎来长周期调整过程。

上市房企频遭举牌

在行业陷入低迷时,往往也成为各路资本觊觎的投资标的。今年以来,房企被险资等各类资本举牌的事件备受市场关注,到下半年,这种现象不减反增。险资盯上的目标不只是金融街等,甚至传统地产巨头“招保万金”也悉数被险资买入,且数量巨大。

据Wind数据统计,在133家A股房企中,险资为前十大股东的房企有21家。其中,中国人保入股5家房企,安邦保险入股4家,中国人寿入股3家,生命人寿入股2家。

在沪深两市上市公司中,符合资本大鳄举牌条件的房企不在少数。分析人士认为,险资预判未来1-2年市场趋好,房企业绩会逐渐好转,此时“抄底”有通过财务投资获利的目的,这是险资看中并投资房企的最直接原因。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,从未来中国经济基本面与货币政策表现看,预计2015年国内经济仍处于“触底”阶段,经济改革与结构调整还在持续。受宏观经济改革等因素影响,房地产市场仍将继续新一轮调整,不会因当前短期内政策利好而有明显改变。

他认为,对险资来讲,部分股权分散、市值相对低估房企仍将继续成为险资举牌关注的对象。从市场时机角度看,未来一段时期内还会有更多房企被险资举牌。其他产业资本将可能举牌房企,收购热潮将不可避免。

虽然房企多不愿被举牌,但站在资本市场角度看,地产股无疑将受益于这种调整。自10月下旬以来,伴随着A股市场上涨,地产股出现一波上涨行情,目前尚未看到下滑势头。

事实上,随着资金面宽松及产业资金注入,一些房地产业基本指标已呈从底部回升态势。部分大型房企仍有望实现全年销售和盈利指标,在兼并整合背景下,存在继续做大机会。A股市场上地产“大鳄”云集,这一趋势有望率先体现出来。

政策底部也已凸显。除多地松绑限购外,房地产业税费负担存在减免空间。多家机构认为,在市场化调控方向下,房地产政策将持续松动。