在拿地一年多以后,农展馆“地王”项目以均价16万元/平方米获得审批,达到北京商品房预售价格审批最高限,引发北京顶级豪宅市场瞬间升温。

农展馆项目领证的速度出乎了业内预料,因为当下属于传统豪宅销售的淡季,大部分项目并不会选择在此时入市。“项目成本就超过10万元,这得有一个让客户认同市场行情的过程。”在接受《每日经济新闻》记者采访时,亚豪机构市场总监郭毅说。

此外,还有一大批打算以现房销售从而绕过预售审批的 “地王”们,都把进场的时间锁定在了明年。据《红地产》杂志报道,算上二手市场的老牌豪宅,北京单价在10万~20万元的顶级项目至少在40个以上。

为产品力代言?/

上周末,北京市住建委官网挂出消息称,融创中国观澜嘉苑项目一期房源于12月13日获得预售许可证,其中35套住宅、16套商业。住宅均价16.5万元/平方米,预售单价最高达19万元/平方米,总价超过7000万元,最低的总价也接近4000万元。

如果不是项目地点暴露身份,外界似乎很难想到这一项目便是北京目前的单价“地王”。“观澜嘉苑这个名字并不具备顶级豪宅的感觉,应该还会有其他的推广名,但可能由于拿证比较匆忙,还没有确定最终的推广名。”一位业内人士对《每日经济新闻》记者透露,该项目在今年10月左右开始组建销售团队。

“这个项目肯定是逐步做高价值的操盘策略,一期取证项目的位置在整盘中较差就印证了这一点。”上述人士称,一期的定价不会太高,会考虑先走量回笼资金,缓解财务压力,然后慢慢推出升级型产品,以提高售价拉升利润。

对于该项目目前的进展以及入市计划,融创中国方面并未对外透露。

在多位业内人士看来,农展馆项目对融创来说有重要意义。首先,这将是融创在北京甚至目前所有产品线中最顶级的一个项目;其次,在与绿城“掐架”中,产品力被视为是融创的硬伤,农展馆地王能否为其产品力加分,备受业界关注。

梳理目前融创在北京的在售项目可以发现,从西山壹号院到紫禁壹号院,一直延续了高端路线。“西山壹号院项目还是印证了融创的产品力和销售力。”郭毅说,融创的营销能力以及狼性文化早已被业内所熟悉,这一点在接手绿城的数个项目后也得以体现,即便是高端项目也能够快速去化。克而瑞此前发布的《2013年北京房企商品住宅销售额TOP10》显示,2013年融创西山壹号院以60亿元的销售金额夺得当年北京普通商品住宅销售冠军。

上述业内人士对记者表示,从农展馆项目来看,融创依然会坚持走快周转的路线,其中一个重要原因便是该项目的资金成本。据媒体报道,融创为该项目进行过一笔巨额融资,付出的利息高达15%。

在去年拿地后接受记者采访时,融创中国董事长孙宏斌直言,如果项目只卖到15万元/平方米,利润会很低。

北京迎来“地王年”/

不夸张地说,明年可以称之为“地王年”。香河园3号、保利东坝地王、中粮瑞府、龙湖西局地块、夏家胡同等高价地块都将在明年陆续入市。

记者从该项目负责人处获悉,中粮瑞府项目共有116套别墅,单套总价高达五六千万,预期售价不低于10万元/平方米,项目预计在明年5月入市。这一售价也有望超越目前区域内在售的泰禾及龙湖的项目。

明年北京西局区域也是豪宅云集。今年2月,泰禾、龙湖先后进入西局时,楼面价已经突破6万,面粉价格已接近面包,接近该区域的紫辰院项目目前的销售均价在67000元/平方米。负责该项目的嘉源置业营销总监张大东对记者表示,后期楼王级的产品入市后,区域价值将会进一步抬高。

此外,北京“地王”版图上最不容忽视的万柳“地王”也即将入市。据知情人士透露,万柳“地王”项目的均价将位于13万~16万/平方米。“万柳书院取证的时候正值行政干预最严的时间,因此一直未获审批,最终选择了以现房入市。”上述知情人士说。

据《红地产》报道,如果算上二手市场的老牌豪宅,北京单价在10万~20万元的顶级项目至少在40个以上。

加入“十万元俱乐部”的项目越来越多,但究竟有多少项目能分到蛋糕?据中原地产首席分析师张大伟统计,2011~2014年,北京均价10万元以上的顶级豪宅项目,年成交量只有20多套,其中2011年最高时也只有28套,而2014年截至目前只成交21套。

郭毅表示,如果以3000万元总价为门槛来统计,截至2014年12月16日,北京总计成交155套,成交均价72330元/平方米,成交总价79.16亿元。而回顾过去5年,2010年成交数量最多,为252套,均价为59708元/平方米,成交总价119.09亿元。

“此前豪宅拼的是产品+服务+价格,但如果各个项目的价格都是刚性的,那就只能在提高产品和服务上做文章了。”在郭毅看来,2015年北京高端市场的竞争将异常残酷。