佳兆业集团(01638,HK)日前发布公告称,公司大股东兼董事会主席郭英成家族向生命人寿转让11.21%的股权,在股份转让完成后,生命人寿持有佳兆业集团的权益将增加至29.96%,成为公司的单一第一大股东。这意味着生命人寿从单纯的财务投资者,变身为佳兆业的经营管理者。佳兆业被生命人寿接管,让业界不寒而栗,包括万科在内,目前很多房地产企业的前十大股东都有保险公司的身影。这些企业是否也会像佳兆业一样被保险公司控制?

世邦魏理仕的研究报告指出,国内保险机构资产规模的快速增长,将导致保险机构直接和间接投资房地产的力度进一步加大。

新城控股高级副总裁欧阳捷告诉记者,目前市场对于保险机构的关注点更多是停留在房企的控制权会否旁落,而忽视了两者如何更好地整合并带动产业链升级。随着房地产与金融的加速融合,拥有充沛资金与金融工具的保险机构与房地产企业存在巨大的业务互补空间。

险资大举进入房地产

险资大举进驻佳兆业,仅仅是保险机构进军房地产的冰山一角。最新消息显示,12月17日,深圳龙光地产(03380,HK)公告称,深圳金骏、龙光地产和平安大华订立注册协议,平安大华同意对深圳金骏注资20亿元人民币用于土地开发,龙光地产对深圳金骏的持股比例由100%摊薄至51%。资料显示,平安大华为中国平安集团旗下成员。

实际上,自去年末开始,保险机构在二级市场频繁增持地产股,并对部分房企的股权架构带来重大影响,也因此被上市房企视之为门口的“野蛮人”。

首当其冲的是股权高度分散的金地集团(600383,SH),自去年以来,生命人寿与安邦保险接连在二级市场增持金地集团股票。截至三季度末,生命人寿的持股比例为21.81%,安邦保险的持股比例达13.85%,分别位列第一、第二大股东,同时还成功向金地集团董事会派驻董事。

拥有大量优质商用物业的金融街(000402,SZ)则成为险资的下一个狙击“猎物”,该公司于今年4月发布公告,“安邦系”旗下的和谐健康险通过二级市场交易累计持有公司股票已达1.51亿股,占公司股权比例首度超过5%。令人意想不到的是,安邦保险随后进一步加强增持的力度,截至12月17日,和谐健康险和安邦保险作为一致行动人,持有金融街的股权比例高达15%,连续三度“举牌”的行为迫使金融街大股东与其一致行动人积极回购股票以保证管理权不会旁落。

今年以来积极抵御“野蛮人”的万科 (000002,SZ)也成为险资的“狩猎”目标。根据万科的三季报显示,安邦人寿旗下的稳健型投资组合产品于当季度大举增持万科A股,持股数量达到2.35亿股,占总股本比例为2.13%,一举跃升万科第四大股东。

据Wind数据统计,截至三季度末,133家A股房企中,险资进入前十大股东的房企达21家,占比达到15.8%。其中,中国人保入股5家房企,安邦保险入股4家,中国人寿入股3家,生命人寿入股2家。

险资的地产图谋

在这轮增持风暴背后,最令人关注的是,手握重金的保险巨头大量购入地产公司股权,到底是为了获得房企经营权还是单纯的财务投资?

“我并不认为险资入股的目的是为了争夺房企的管理权”,欧阳捷向 《每日经济新闻》记者表示,房地产的经营链条相当复杂,需要高度专业性,保险机构并不具备这方面的人才,贸然取代现有管理层自行驾驭一家房企存在巨大的风险,因此,通过参股获取利润分红是险资最主要的目的。由于保险机构每年均拥有大量的保费收入,这笔资金躺在账上需要获取收益,目前保险机构的投资渠道相对有限,股价经历了数年大幅下跌的地产股无疑是极佳的投资标的之一。

国泰君安发布的研究报告认为,险资之所以大举增持地产股,一方面是由于从今年5月1日起,新的 《保险资金运用管理暂行办法》开始实施,理论上险资投资股票和股票基金比例可升至30%,而截至2月末,该项投资金额比例仅为10.63%,资产质量好、估值低的地产蓝筹自然获得保险资金的青睐。另一方面,由于很多保险公司开始涉入养老地产等不动产领域,如果能控制地产公司则有望实现更好的业务协同。

除了购入上市房企股权,部分险企开始尝试联手房企拿地直接介入开发。今年4月,佳兆业联手生命人寿以54亿元成功竞得一宗深圳土地出让史上最大规模的综合性质用地,地块将打造成滨海生态旅游度假综合体项目。12月,平安不动产也联合金地、朗诗,以26.8亿元竞得上海宝山区宝山新城顾村A单元08-07地块。

“随着地产股估值的大幅回升,与开发企业合作拿地有望成为险企介入地产开发的一种新模式”,欧阳捷向记者表示,虽然房地产企业利润率也在逐年下滑,但相对于制造业等多数实体行业,房地产的利润率依然处于中上游水平,只要能与专业的开发企业合作,险企仍然能获得良好的回报。

此外,还有一些险企选择收购海外商用物业。

业务整合探索

尽管保险机构投资房地产的热情高涨,但不可否认的是,截至目前险企与房企的合作更多是在财务投资的层面,业务层面的整合度相当低。

国泰国证房地产指数分级基金经理徐皓向《每日经济新闻》记者表示,由于本轮险企进军房地产显得咄咄逼人,很容易被房企误读为“门口的野蛮人”,这为房企管理层带来顾虑,因此除了财务投资,双方并没有在经营层面探讨更深层次合作的动力。

在欧阳捷看来,房地产是资金密集型行业,保险机构的优势恰恰是拥有庞大的低成本浮存金,双方有望在金融层面实现更深度的合作。“比如说,越来越多房企向轻资产或者小股操盘转型,在这个过程中保险机构可以通过房地产基金或者合伙人的形式提供资金参与项目开发,这很有可能成为未来一种主流的开发模式之一”。

此外,徐皓认为,像前期投资金额巨大、投资回报周期较长的持有型养老地产与商业地产,由于国内尚没有房地产信托基金这样的退出渠道,大多数房企不愿意沉淀大量资金开发类似的项目。但保险资金更倾向于长周期投资、回报率稳定的项目,因此双方未来能在这两类业态实现更深入的合作,减轻房企的资金沉淀压力。