在所有近期入市的“地王”中,除了北京农展馆地块,就属上海外滩8-1“地王”最引人注目了。除了外滩8-1地块本身创纪录的总价外,因其归属引发的复星集团和上海证大、绿城中国、SOHO中国等知名企业的法律纠纷,以及其目前上海写字楼最高的对外销售报价,都是导致这个项目引发关注的原因。

如今,由复星集团主导开发的外滩金融中心项目即将入市,再一次搅动业内。然而,复星与SOHO中国之间的那一桩“悬案”至今没有落定,两家公司在项目上持股各半,无法说清究竟谁是真正的主人。

而上述项目是租是售,以及销售或租赁的进度,对复星和SOHO两家公司未来的盈利,甚至公司的发展战略都至关重要。此前,SOHO中国在转型以租赁为主时,就向投资者重点介绍了外滩8-1项目。如果上述项目最终不租反售,对SOHO中国的投资物业持有计划,无疑是一个打击。

复星集团方面回复 《每日经济新闻》记者称,“办预售证是开发过程中必经的一个程序,我们一直坚持长期持有,没有任何销售计划,之所以会出现预售价格,因为对外招租也需要预售许可证,但是办理程序过程中需要申报价格区间,35万元/平方米的报价也只是对未来积极的预判。”

最高单价35万元/

2014年11月27日,备受瞩目的上海外滩8-1地王以 “外滩国际金融服务中心”的备案名领取了预售证。资料显示,项目推盘面积达9.62万平方米,最高报价为35万元/平方米,最低为10万元/平方米。

其中,办公部分高达35万元的单价,不仅刷新了上海商业地产项目的单价纪录,还透露出一个令外界惊讶的信息:外滩金融中心写字楼可散售?

德佑地产回顾了上海为数不多的散售写字楼案例。

2011年开始散售的陆家嘴上海环球金融中心,报价达到10万~15万元/平方米,而其最终的成交均价在8.2万元/平方米左右;21世纪中心大厦、上海国际航运服务中心等高端写字楼项目的报价和实际成交价格也同样有较明显的差距。此前,商业地产的最高报价出现在浦东的保利国际中心,个别房源报价达到30.65万元/平方米。

“本次外滩国际金融服务中心虽然报价惊人,但最终的成交价格也很可能低于报价水平,特别是如果出现部分房源被整购的情况。”德佑报告称。

外滩金融中心物业类型包括办公、商业、旅馆、娱乐等。对于写字楼,为业内所熟知的是,大部分开发商选择自持收租,并不对外出售,为的是保证写字楼统一的管理,以及租户组合的合理性。即使出售,一般是整个项目出售或整栋出售。

在复星集团与SOHO中国矛盾爆发之际,SOHO中国正值转型。SOHO中国董事长潘石屹表示,要从以往的散售模式转型为以持有为主。而复星以往一直表现出长期自持的态度。

对于外界高度关注的外滩金融中心写字楼“售价”,复星方面回复《每日经济新闻》记者表示:“办预售证是在开发过程中必经的一个程序,我们一直坚持长期持有,没有任何销售计划,之所以会出现预售的价格,因为对外招租也需要预售许可证,但是办理程序过程中需要申报价格区间,35万元/平方米的报价也只是对未来积极的预判。”

10月15日封顶之际,外滩金融中心总裁吴洋曾对外透露,当时已经有120组客户前来看楼,其中约三成可以确定。

高力国际近日发布的2015年全球投资者信心调查结果显示,商业中心区写字楼物业连续第三年成为最受欢迎的直接投资类别。可以说,外滩金融中心物业不论是卖还是租,开高价并受到追捧的可能性非常大,但这一地王项目的经历,远比其他项目复杂。

二审尚未宣判/

外滩8-1地块从出让至今,已经过去了将近5年时间。

2010年2月,上海证大拿下外滩8-1地块,创下92.2亿元的全国最高价。2011年11月,证大以95.7亿元向上海海之门房地产投资管理有限公司

(复星、证大、绿城中国及磐石投资2010年4月组建的合资公司)出售外滩地王项目。引入复星、绿城及磐石共同开发,其中复星拥有50%的股份。

2011年,证大和绿城陷入危机,SOHO中国以40亿元接盘,间接获得50%股权。但收购次日复星即表示异议,认为自己拥有优先认购权,并于2012年5月起诉SOHO中国。2013年4月,上海市第一中级人民法院判令SOHO中国等三方股权转让协议无效。

SOHO中国不接受一审判决,提起上诉。2013年9月,“外滩地王案”二审在上海市高级人民法院开庭,SOHO中国表态愿意接受调解,但被复星方面拒绝。

案件悬而未决,复星已马不停蹄展开开发工作。由于牵涉大量资金,对于停工,有媒体评论称,双方付出的成本相当于 “每天向黄浦江扔几辆宝马”。

复星方面对外透露,外滩金融中心预计2015年竣工,2016年下半年对外营业。随着入市时间越来越近,外界的关注度也在不断上升。此时,复星与SOHO中国,究竟谁是项目的主人,一时还难以说清。

恰在11月1日,SOHO中国揭幕在上海虹桥的凌空SOHO项目,潘石屹、张欣与任志强一同来沪造势。出人意料的是,在晚宴上,复星集团董事长郭广昌现身,并与潘石屹谈笑甚欢。此前激烈“斗地主”的南北大佬,突然间看上去和朋友没有两样,引发外界关于外滩地王一案和解的猜测。

但近日记者向复星询问地王案进展时,得到的回复仍然是:“二审还未宣判。”记者向SOHO中国方面询问,得到的仍然是不明确的答复。

金融中心之争/

外滩金融中心位于上海黄浦江西岸,这一区域被规划为外滩金融集聚带,以融资租赁机构、信托机构、股权投资类机构为主。与陆家嘴金融城隔江相对。专注于投资的复星集团自身多项业务与这一区域定位相吻合。复星已经在外滩中心举办了各种高规格金融、艺术类活动,展现自身实力。

外滩8-1地王从拿地到入市,耗时长达五年。复星、SOHO中国都有巨量资金沉淀于此。因此,当外滩金融中心被传出高售价时,外界的目光立刻集中到当事双方的资金层面。92.2亿元的总价在今天已被多个百亿地王所超越,但在5年前,是个业内瞩目的高价。

目前复星和SOHO中国对 “外滩金融中心”项目的持股比例分别为50%和50%,没有一方绝对控股。由于官司尚未了结,外界担心股东之间的矛盾带来多种潜在风险,造成项目在贷款、出租签约等方面的障碍。

“外滩金融中心对于复星地产板块,乃至复星集团都有指标性的意义。”卫民不动产智库蔡为民认为,当事双方虽有矛盾,但都不愿意看到项目停顿,之所以出现这么长的开发周期,可能因为操盘者在规划上格外谨慎。

SOHO中国方面,今年初曾出售上海两个完整的项目,并将凌空SOHO部分物业卖给携程,并未按照公司最近几年宣称的那样,向长期持有转型。此举被解读为意在追求资金链安全。

兰德咨询总裁宋延庆告诉记者,企业选择物业散售还是自持,策略有一定的灵活性,取决于企业自身的现金状况。他认为,外界不应该将企业战略层面的开发理念和项目层面的租售策略混为一谈。

外滩金融中心的办公物业,被打造为超甲级写字楼的可能性最大,此类物业几乎没有“散售”的可能,几乎全都被开发企业自持,即使出售,也是项目整体出售。