实习记者 姚家玥 深圳报道

1-11月,房地产开发商的到位资金增速突降至0.6%,几乎没有增长;11月,开发商资金来源更同比大降19%。

即使在楼市最坚定的乐观派看来,这也是历史上最困难的时候,超过2008年。与此同时,房地产的可售库存升至历史高位,据国家统计局数据,截至10月底,全国商品房待售面积5.8亿平方米,比9月末增加1091万平方米。其中,住宅待售面积增加611万平方米。

一边是资金来源减少,一边是库存加剧资金沉淀。在2014年的最后一个月,大型开发商都在想尽一切办法卖房,加紧推盘去库存。

对于2015年的市场,大部分开发商们并不如任志强那样积极看多。中国宏观经济与房地产存在共振,多个经济学家给出了明年GDP7%左右的预测,预示着明年楼市也不会太乐观。

房企到位资金几无增长

根据国家统计局数据,1-11月份,房地产开发企业到位资金110115亿元,同比增长0.6%,增速比1-10月份回落2.5个百分点;而在去年前11月,房企到位资金是10.9475万亿元,同比增长27.6%。

从以上数据可知,房企去年和今年的到位资金总量基本相当,增速可以忽略不计。

更值得关注的是,11月当月,开发商资金来源仅9874亿元,同比下降19.6%。据光大证券测算,融资来源的绝对量出现-24.8%的大幅下降。

万科总裁郁亮曾对记者表示,开发商融资来源中最重要的是购房款,包括预售定金、首付款及个贷。任志强指出,今年在开发商的到位资金增速中,定金及预收款和个人贷基本是负增长,这是开发商资金来源减少的“罪魁祸首”。

据国家统计局数据,1-11月开发商资金来源中,定金及预收款26810亿元,下降12.2%;个人按揭贷款12130亿元,下降4.2%。

任志强引述的数据显示,去年中国楼市仅住宅(不算写字楼和商场)大概销售了6.8万亿,其中5万亿是个人支付资金,1.8万亿是银行个贷,个贷占总购房中的比例大概27%;今年截至11月,5.3万亿的个人购房金额中,个贷1.2万亿,占比只有22%,相比去年同期下降了5个百分点。

换句话说,房地产市场今年之所以出现下滑,重要原因是银行对个人住房按揭贷款的支持力度大幅下降。

而另一方面,开发商的资金却越来越多地沉淀在库存中。任志强说,目前全国已经取得销售证而未销售的将近6亿平方米(可售库存),是很大的压力,如果今年能卖10亿到12亿平方米,这6亿平方米大概需要半年多时间才能消化掉。其中估计有2到3亿平方米是很难消化掉的库存,比如鄂尔多斯的库存,很难用一两年时间消化掉。

而在光大证券机构看来,开发商融资来源的大幅下降符合降杠杆预期,有望倒逼开发商加速推盘,最终换来资产质量的提升。

从数据看,本报梳理发现,11月房款来源(预售定金、首付加个贷)占比当月提升至44%,同时融资来源的绝对量出现24.8%的大幅下降,主动去杠杆和被动去杠杆的意味均十分明显;通过城市库存数据监控看,积极拿预售证的开发商并不多,但测算的未售面积却大幅增长,囤地模式已在开启。在当下和未来降杠杆背景下,不得不降倒逼开发商推盘。

大型开发商抢收12月

进入12月,大型开发商均加快了推盘步伐。

一线城市首当其冲。上海易居房地产研究院严跃进表示,11月份,一线城市新建商品住宅库存量为3859万平方米,环比增长2.7%,同比增长38.4%,处于高位盘整的态势。

深圳中原研究中心经理王飞统计,11月份至今,深圳已有23个新盘集中推出,推盘量相当于前10月总量的四成。多个地产项目推出,共向市场供应数千套房源,接下来两周预计还将迎来新一轮推盘高峰。

在北京,据亚豪机构统计数据显示,上周(12.01-12.07)北京共有8个楼盘项目推新。本月包括万科、远洋、中海等房企均大力推出新旧产品。

从公司的角度,以万科为例,万科和绿地暗战争第一,在最后的一个月加紧冲刺,月度销售预计在250亿之上;而融绿之争导致宋卫平回归需要筹钱,绿城仍加紧在最后一个月卖房。

为了去库存冲业绩,开发商在价格上让利、在渠道上创新,想尽各种办法卖房。万科对一线的城市公司增加了库存量考核;碧桂园则将第四季度定为推货高峰期。

开发商的存货压力普遍很高。CRIC研究中心数据显示,截至三季度末,A股139家房企存货达2.23万亿元,环比上升5%。其中,万保招金4家龙头房企存货环比微增3%;15家中型房企存货较年初上升了25%。

查阅三季报可知,万科9月末存货为3500亿,保利地产为2750亿;存货结构来看,万科、保利现房/可售存货占比较低,存货结构相对健康;而部分库存消化周期超18个月、同比增幅超1倍的房企包括:大名城增128%至26.36个月,苏宁环球增154%至22.57个月,深振业同比增135%至18.53个月。

中国房产信息集团研究员陈开朝分析,2014年以来由于总体行情调整,销售端受阻(大房企销售较顺畅,中小房企普遍卖不动),房企可售、待售部分淤积导致库存急剧上升——说明行业库存风险在不断集聚。

房企的资金链也仍然偏紧。CRIC研究中心统计数据显示,截至三季度末,A股139家房企净负债率为101%,季度同、环比分别上升24个百分点和1个百分点。其中,15家中型房企净负债率为137%,环比上升3个百分点,逼近高位警戒线。

房价全面下调仍在继续

在去库存基调下,多数业内人士预计,年底到明年的房地产政策将相对更宽松。

12月17日,有传闻称,国土部将不再审核房地产公司再融资。未来政策放松有望带来板块估值提升,大型、负债率较高的地产公司将受益。但此消息尚未获得相关部门的确认。

12月15日,保利地产注册发行金额为150亿元的中期票据,注册额度有效期为两年。自此本月已有多家房企公布了中期票据计划,如招商地产50亿元中期票据,万科的18亿元中期票据以及金融街52亿元的中期票据均获得通过发行,一系列的房企中期票据集中释放显示出房企融资热情未减,也减轻了房企的资金负担。

而多家机构最新调研数据显示,11月份以来,一线城市及部分二线城市的二手房市场已经企稳反弹;在北京,部分开发商甚至酝酿涨价,中金公司分析团队称北京楼市“暖冬”已成定局。任志强则表示,其并不看衰中国房地产市场,预计房价会在底部运行一个较长的时间,到明年9月楼市就会回暖,房价还会上涨。

但多数开发商并没有这么乐观。从11月份来看,房地产市场整体并未延续10月的好转趋势,商品房销售和新开工面积数据再度下滑;同时,经济增长继续放缓,物价指数也在低位徘徊。

链家地产分析师张旭表示,近期房企推盘力度增大加之“9·30”新政作用的拉动,虽然在短期内掀起了楼市成交的小高潮,但新政对成交的拉动作用不太持久,进入11月以后,市场热度有所回落,而近期央行降息对于市场的影响力,与“9·30”新政相比也较为有限,房企销售有所放缓。

合富辉煌(中国)市场研究中心预测,2015年经济工作重心转向维稳,对楼市利好主要集中在流动性的阶段性释放。政策窗口敞开程度视乎防通缩效果,上半年部分政策或有进一步放开空间,下半年政策有可能适度收紧。

其称,明年全国楼市成交活跃度将明显增加,但高库存仍是2015年市场的重要特征。对于房地产企业而言,应用好窗口期,努力去库存,提高周转率。(编辑 衣鹏 张凡 申剑丽)