房地产市场“白银时代”、“白银十年”等类似说法,近期频频被提起,成为2014年度房地产业界、乃至经济界的流行词。事实上,经过2009-2014年的楼市演变历程,现在更有条件根据行业数据,确定性地划分房地产市场“黄金时代”和“白银时代”的时间节点,同时把两个时代的特征做些总结。

其一,看量。回顾全国商品房成交量,1998年是中国房地产业的重要节点,当年国家出台了著名的房改文件“23号文”,从而解放了房地产业的生产力和市场需求。之前经历了1992-1993年商品房屋成交面积的高增长,最高增幅是1993年56%,主因是海南楼市泡沫。1993年6月调控后,海南泡沫破灭,其后全国商品房成交量增幅大幅回落。1998年开始,商品房成交重新步入高增长通道,直至2007年年度增幅皆在10%以上,十年当中有七个年份超过20%。在国际金融危机的冲击下,2008年全国楼市低迷,出现约15%的负增长。而政策强刺激之下,2009年大增44%。值得关注的是,2010年开始,商品房成交量增幅回落至20%以下,其中2011年、2012年低于10%,2014年估计为负增长。从这一指标分析,2010年便是全国房屋成交量的分水岭,之前十年左右属于高增长,其后步入中低增长。

其二,看价。回顾全国商品房价格走势,同样是1992-1993年异常火热,同比增幅近30%,这同样与海南楼市泡沫有关,其后房价涨幅回落,市场降温。1998年之后,全国商品房成交量先行步入快车道,而直至2003年,房价都在5%以内涨幅区间徘徊。2004年开始,全国房价才步入快车道,迈上10%以上的高增长平台,直至2009年出现23%的历史较大涨幅,其中只有2008年出现约2%的小幅下跌。值得关注的是,从2010年开始,房价涨幅下了一个台阶,直至2013年皆保持7%上下的中速上涨,2014年则基本持平。这就意味着,1998年房改之后,行业与项目暴利时期主要集中于2004-2009年,全行业的“好日子”自2010年尤其2011年就已结束,只剩下结构性牛市。

其三,看供求。国家统计局发布商品房待售面积,指代已竣工但未售出的房屋,虽然不含预售房源,但观察其历史变化数据,可知全国库存压力变化。回顾过去20年,除了2004年和2007年库存量曾出现小幅下滑外,整体趋势保持增长。比如1995年库存面积为5870万平方米,而2010年则高达21567万平方米。截至2014年9月份,进一步攀升至57148万平方米。值得关注的是,2011年之后商品房库存持续快增,即便是市场回暖的2012-2013年,全国库存上涨势头也没减弱,说明在一线和部分二线城市楼市繁荣的同时,很多三四线城市依然显著供大于求,没有出现实质性回暖,全国市场分化趋于加剧。

进一步以待售面积除以当年的商品房销售面积,可以大致得出一个去化周期。从1995年以来的大趋势看,总体走出了一个“U”形。1996-1997年去化周期见顶,当时商品房积压严重,房价下跌,峰值出现在1996年,为0.79年(或换算为9.5个月);随着全国市场复苏并快增,去化周期持续下滑,谷值出现在2007年为0.17年;其后去化周期步入上行通道,至今年前9月底,已攀升至0.48年,基本回到2002年的水平。这说明全国去化周期正在远离底部,这将制约房价上涨空间。

其四,看利润。房地产行业、企业、项目利润率的变化总体与房价变化相一致。从总体观察,全国房地产开发企业的营业利润率从2000年1.6%持续递增至2010年的14.2%,而从2011年开始调头向下,2011年和2012年分别为13%和11.8%。2013年和2014年的相关数据尚未看到,预计还会继续下滑。因此,2010年就是房地产“黄金十年”的最后一年,至今暴利时代已经离去。当然,即便是当前的“白银时代”,房地产开发行业的总体利润率仍高于其他多数行业。比如,2011年房地产开发企业营业利润率为13%,而全国大中型工业企业营业利润率只有7.8%。从招保万金的净利润率来看,已由2010年的约18%左右,降至2014年的12%左右。

其五,看投资。房地产开发投资金额与增速既反映了房地产业与经济的量化关系,也说明了开发商投资、建设、经营的态度。进入本世纪以来,全国房地产开发投资保持较高增速,2001-2011年期间,除了2008年受国际金融危机冲击只有16%,其他年份皆超20%,其中2003年、2007年和2010年略超30%。反映出这一期间,开发商投资热情高涨,房地产成为拉动经济增长的核心引擎和支柱产业。但是从2012年开始,这一指标连续三年都在20%以下中速增长区间徘徊,2014年只有12%左右,再创十几年新低。相比房屋成交量与成交价,房地产开发投资存在一定的滞后性,因此也可以认为2011年投资增速就已开始发生变化,进入“白银十年”的节奏。

与房地产行业与市场相关的,还有诸多其他指标,比如房屋新开工、竣工等,但综合上述五个核心指标可以发现,1998年房改之后中国房地产市场渐渐步入高增长时期,也就是所谓的“黄金时代”。其中2004-2010年,剔除2008年,共计六年时间,是“黄金时代”当中的“白金时段”和“暴利时段”。总体而言,从2011年开始,诸多指标开始降速,行业告别高增长,步入中增长阶段,也即“白银时代”。根据城镇化、人口、经济、住房饱和度等指标,笔者预计房地产“白银时代”会由2011年开始持续至2020-2025年。这一期间,全国楼市不太可能暴发危机与崩盘,但行业成色明显减退。