“6月份房子就交给我了，我把钥匙给物业修门，他们却强行把我的房顶扒掉了！”12月16日上午，丁女士开着车从虹口赶到百安公路2999号嘉定兰郡名苑四期（花田洋房小区）时，已经晚来一步，她在449号702的房屋，站在楼下透过窗户，就能望见拆穿的房顶。而卖房时，开发商则向丁女士等业主许诺，把这一块建成房子给他们，而且也找来施工单位这么做了，现在却出尔反尔强拆房屋。

不过，开发商上海顺驰方城置业有限公司的薛姓副总经理却声称：“这是在纠正公共部位的施工错误。”

[业主]

一抬头，看见自家房顶不见了

丁女士说，她当初买这个房子的时候，开发商是这样推荐的：7楼北边那一块露台，大约10来平方米，可以做成一间小房子。“房价也还可以接受，13000元的样子，小区环境和房屋品质看上去还不错。多出一间房子，以后老人来带孩子可以住，也可以做成书房，很合算。”

在这样一个利益引导下，丁女士跟开发商签下了449号702这套房子的合同。今年6月，开发商把房子交给了业主。然而，产证却迟迟没法办下来。

12月15日，丁女士接到开发商的电话，说要强制拆掉她7楼那间房子的房顶。

“听他们这么说，我很着急。所以今天一早我和爱人就放下所有的工作往这边赶。可是还是来晚一步。”12月16日上午，丁女士站在楼下的绿化带边，指着702室她家房屋透光的屋顶说：“我进小区一抬头，就发现房顶不见了。我跟他们拼命的心思都有。强闯民宅，扒我房屋，太野蛮了！”

顺驰方城置业公司相关人士向记者证实，需要被拆除房顶的业主总共有64户。业主吴女士说，她也接到了开发商的电话，对方也是威胁她，要强制拆除，只是时间早晚的问题。

吴女士说，2013年5月购买了花田洋房6楼的一套期房，此房附赠一个带10平方米左右露台。在签订合同时，开发商要求在房款之外另行付3000元，与第三方签订一份捆绑式的露台搭建合同。2014年6月26日，在交了物业费等相关费用后，与开发商办理了交房验收手续。现在房子已全部装修结束准备即日入住。2014年12月4日，在没有任何通知的情况下，物业在她门上贴了一个拆违通知，她觉得太莫名其妙。当初她并没有打算买这个小区的房子。“你也看到了，到最近的地铁站都有5公里，门口只有一条公交线，半小时都不见一班。打车更是不可能，出租车司机都不往这边跑。”吴女士站在小区门口，向记者描述这个楼盘的现状。“除了得房率，几乎没有什么能够吸引我们的。我就是看上多出来的这一间房子！开发商不这么承诺，不这么做，我就不会买这个房子。”

开发商找来施工方统一盖房顶

丁女士拿出房屋预售合同告诉记者，这一房间的确不在建筑面积里面。但是，在开发商的协助下，他们找来一家名叫“上海嘉实”的建筑公司，来跟业主签订一个施工合同。由这家公司帮助丁女士等64户业主，统一安装窗户，加盖露台房顶，每户象征性收取3000元工料费。记者看到丁女士的收款凭证上，刷卡时的收款单位是上海顺驰方城置业有限公司。

“交房的时候，这个多出来的房间也一起交给我们了。看上去跟房子是一个整体的。因为施工单位是开发商找来的，整个风格，都跟房屋和谐统一。”顺驰方城置业公司售楼处现场经理孙女士也向记者证实，当时的确是由开发商找来的施工单位，在他们的协助下，完成了这个违建部分。现在要拆，也是无奈之举，因为是违法建筑，不拆就办不下大产证，业主们也办不了小产证，对大家都不好。拆除违建，是唯一的出路。

孙经理告诉记者，他们很早就在跟业主商量这个事，但是双方没法达成统一意见，最终他们只能选择强制拆除。

记者在449号701的房门上，看到一份顺驰方城置业公司张贴的《关于立即拆除违法建筑的通知》：“兰郡名苑四期449号7层701室北露台的违法建筑，按《业主使用公约》的有关约定和有关法律规定应当予以立即拆除。本公司希望与您协商和谐地解决问题，采取业主自行拆除，本公司适当经济补贴，拆除该违法建筑的具体办法，但经过电话通知，邀请协商等各项措施，至今没有达成业主自行拆除的办法。”鉴于以上情况，顺驰方城置业公司配合政府主管部门采取必要措施。通知时间为12月4日。

于是，在12月15日前，协商不成，开发商顺驰方城置业公司就不再“和谐”地解决问题，才出现第二天业主家屋顶不见了的情况。

[开发商]

盖违建的合同与我们无关，四点解决方案客户不接受

顺驰方城置业公司的薛副总经理在电话里这样告诉记者：“卖房子的时候，6楼北侧的立面是没有窗的，7楼北面那个房间没有顶。我们跟业主说，后期这一块有搭建阳光房的可能。最后，我们推荐了一家施工单位，也是业主和该施工单位签订了一个搭建的协议。”

记者：“第三方施工单位嘉实公司是不是你找过来的？”

薛经理：“是我们推荐的，业主跟他们签的两方协议。具体收多少钱，是他们双方谈的。”

薛经理向记者还原违法建筑产生的过程：在销售阶段，顺驰方城置业给客户提供了一个（违建的）销售方案。也给客户推荐了一家（施工）单位，但是合同是他们签订的，跟开发商没有关系了。交房以后，有关部门认定，这是一个违法的部分。这个如果不拆除，可能影响到后期产权的确认，产证办不下来。

薛经理说，基于这样一个情况，顺驰方城置业跟客户提供了四点解决方案：首先是退房。“以我方违约的形式，跟客户协商退房。按照合同上的约定，赔偿客户房价的2%，加同期银行存款利息，两项是叠加的。”

其次，客户可以选择换房。目前该公司在上海开发的所有物业，业主都可以选择交换。“方法是我们把房屋原有的售价折现给业主，业主购买我们现在的物业，我们以员工价的优惠价格出售给现在涉及到拆违的64户。”

第三个方案是，客户可以选择维持现在的这个状况，也就是“我们给他拆除，我们给出相应的赔偿标准：退还原来跟第三方签订的搭建费用，与此同时，我们给6楼赔偿8000元，因为仅仅涉及到一扇窗户；7楼赔偿13000元。如果涉及到客户已装修部分，我们将请第三方来对装修部分进行核价，对所核价格进行全额赔偿。”

第四个方案是先拆再建。产证办下来后，给业主恢复成阳光房，时间是在明年的2月28日之前。孙经理在售楼处翻出修改后的合同，上面连重建施工的施工单位都盖章了。

然而，业主对这四点方案并不买账。“开发商已经失去了信用，我们没法相信他的合同把戏。他们说赔偿2%，我们2012年买的房子，当时是13000元，现在周围楼盘的平均价格已经18000元了，这个赔偿方案有诚意吗？”说到换房，丁女士说，我们看上的是这个房子的环境和品质，换一个地方，我们能不能看上那个房子？至于开发商说的先拆后建，“都闹成这样了，我们能相信开发商吗？他们拆掉了，还能帮我们违法搭建吗？他们会承担这个法律风险吗？”

薛经理说，在拆违之前，“我们也跟法律部门讨论沟通过，这一部分房屋不在客户的产权范围之内。这是我们的错误施工造成的，我们在纠正自己在公共部位的错误施工。物权法对这一部分也不适用，因为现在这一部分没有进行确权，不属于业主的物权范围。”

[律师]

违法建筑无法登记，非业主所有

上海明伦律师事务所合伙人周运柱律师说：经执法部门确认的违法建筑，依法应当拆除，但是开发商并无执法权，无权拆除违法房屋。违建房屋的建造施工，业主有一定经济成本，拆除后业主就会遭受损失。因为开发商在销售房屋时提出了违建方案，并推荐施工单位，对于业主的损失来说开发商有一定过错，应当承担一定的赔偿责任。

至于后面开发商提出的解决方案，其目的是变更过去的合同约定或者提出新合同的要约，只有业主同意才可以生效。

物权法第九条明确，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。故，上述违建房屋在违法无法登记的情况下并非业主所有。

律师建议沟通协商为主，因为在违建施工方面，业主明知违法，却仍然签订施工合同，聘请施工方，也有一定的过错。在开发商提出新的解决方案后，业主要结合自己实际情况权衡得失，也可以提出自己的要求与开发商进一步磋商。