首开股份(4.36,0.02,0.46%)前5月签约额下降近五成 财务状况继续恶化

　　半年销售额完成不足1/4，负债率长期保持80%以上

　　孙翔峰、秦玥

　　在2013年房地产市场一片红火之后，众多房企大幅上调了2014年的销售目标。但是，从最新公布的今年前5个月的数据看，在已经公布业绩的30多家房企中，平均年度销售任务完成率只有约30%，其中，北京首都开发股份有限公司(以下简称“首开股份”)前5个月的销售额出现了大幅下滑。根据首开股份的最新公告显示，2014年1~5月，首开股份及控股子公司累计实现签约面积42.3万平方米(含地下车库等)，同比下降45.94%;实现签约金额 55.1亿元，同比下降48.62%。

　　对此，首开股份证券事务代表钟宁在接受《中国经营报》记者采访时表示，前5月销售大幅下滑主要由于推盘节奏缓慢和去年销售基数过大。值得注意的是，钟宁同时承认，今年的市场变化已经超出公司预计，完成全年247亿元的销售目标存在很大压力。

　　根据首开股份2013年财报显示，截至2013年底，首开股份借款总额已超过400亿元，年内支出利息高达31.69亿元，2013年实现净利润也只有12.89亿元。“由此可见，首开股份的资金压力不容乐观。”一位不愿具名的金融业内人士表示。更为重要的是，销售减缓将导致现金回笼缓慢，进一步加大首开股份的资金压力，而其的财务状况可能继续恶化。

　　销售额完成不足1/4

　　今年以来，首开股份一直面临着较大的经营压力。

　　根据首开股份2014年一季度业绩报告显示，首开股份首季度仅累计实现签约面积 21.8 万平方米，同比下降58.6 %;实现签约金额28.2亿元，同比下降61.4%;销售回款仅为32.2亿元，同比下降46.8%。

　　而二季度以来，首开股份的销售情况仍然没有得到改观。

　　首开股份6月10日宣布，5月份公司及控股子公司共实现签约面积8.8万平方米，同比下降50.62%;签约金额12.2亿元，同比下降39.45%。

　　今年1~5月，首开股份及其控股子公司累计实现签约面积42.3万平方米，同比下降45.94%;签约金额55.1亿元，同比下降48.62%。

　　根据首开股份2013年年报显示，公司预计销售面积168万平方米，销售签约额247亿元。

　　但是，5月首开股份参股合作项目共实现签约面积2.5万平方米，仅实现签约金额4.6亿元。

　　更为甚者，前5个月首开股份参股合作项目累计实现签约面积为12.9万平方米，仅实现签约金额24亿元。

　　对此，一位不愿具名的市场人士表示，2014年已经几乎过去一半，首开股份的销售额完成不到1/4，下半年市场不明的情况下，完成全年的销售目标存在一定挑战。

　　钟宁也坦承，今年的市场变化已经超出市场预期，公司的推盘和销售都受到影响。

　　“如果公司今年不调整销售目标的话，下半年的销售压力确实很大。”钟宁表示。

　　负债率长期保持80%以上

　　然而，除了销售的大幅下滑，首开股份还背负着巨额的债务压力。据公开资料显示，首开股份自2009年以来负债率一直保持在80%以上，处在一个较高的水平。

　　根据首开股份2013年年报显示，截至2013年年底，公司债务总额达到414亿元，主要为银行贷款、信托贷款、私募债，其中银行贷款余额200.74亿元、信托贷款余额164.31亿元、私募债48.92亿元。而为了这些负债，首开股份2013年仅仅利息就支出了31.69亿元，利息资本化金额24.80亿元，资本化比例78.26%。而为了融资顺畅，首开股份去年还为控股子公司开发融资提供了70.67亿元的担保。

　　但是，首开股份2013年的营业收入为135.01亿元，实现净利润仅有12.89亿元，比上一年下降了20.3%。按此计算，2013年的利息支出和净利润相差两倍有余。

　　“去年市场形势比较好，很多企业拿地凶猛，负债率也比较高，如果销售回款不能跟上，企业就有可能承担越来越大的财务风险。”同策房产咨询研究总监张宏伟在接受记者采访时说。

　　与此同时，首开股份也表示，2013年股份公司业务拓展和企业规模扩张比较快，支出不断增加，公司资金压力较大。资本市场融资困难较大，可供贷款的新项目越来越少。信托融资比重增加，融资利率上升，资金成本较高。近年来公司负债率居高不下，面临着高负债运营风险。

　　但是，相比销售业绩而言，对于首开股份更为头疼的是还款压力。

　　据公开资料显示，至2015年上半年，首开股份仅信托资金的到期还款额就超过50亿元，其中，平安信托15亿元计划2015年2月5日到期;云南信托15亿元计划2015年4月24日到期;厦门信托12亿元计划2015年3月27日到期;山东信托10亿元计划2015年2月7日到期。

　　为了加紧还款，首开股份也在积极行动着。据了解，首开集团近日与建设银行(4.19,0.02,0.48%)、华夏银行(8.23,0.03,0.37%)分别签订了220亿元和100亿元的融资授信《银企战略协议》，加之今年5月与北京银行(8.20,0.03,0.37%)签订200亿元融资授信，短短数日之内首开集团总计获得了520亿元的意向性授信。

　　对此，钟宁解释道：“首开集团并没有什么经营业务，拿到这些授信肯定是要给首开股份使用，市场之前在质疑首开资金链存在问题，拿到这个授信我们就是想向市场传达一个信息，我们的资金是有充分保障的，是具有充分的安全性的。”

　　“一般情况下，母公司或者控股公司获得大笔授信额度对于控股子公司的发展都有比较好的帮助，母公司或者控股公司可以通过向子公司注入土地项目、提供贷款担保等多种方式解决子公司的资金问题。”张宏伟说。

　　逆势扩张？

　　对于520亿元的授信额度，有业内人士表示，控股股东520亿的授信不仅能帮助首开解决资金压力，还有可能帮助首开在市场低谷时期抄底扩张。

　　而亚豪机构市场总监郭毅也对记者表示，今年房地产已经进入调整时期，土地价格下行，首开股份在短时间内快速获取大笔授信支持，不排除存在逆市扩张的打算。

　　事实上，在市场不景气的2011年，首开股份就有一次大规模的逆势扩张。2011年，首开股份先后取得北京通州区于家务乡、通州区宋庄镇、丰台区分钟寺、福州、沈阳、苏州、廊坊、葫芦岛等京内外 8 宗土地项目，总建筑规模 395 余万平方米，其中京内项目 90 余万平方米，京外项目 305 万平方米左右。

　　“在房地产进入调整期的时候，土地价格下降，政府推出优质地块的可能性增大，对于进场开发商的要求也有提高，这个时候拥有国企背景并且资金来源有保障的首开股份可能获得更多的抄底机会。”郭毅说。

　　而就在2013年，首开股份再次凶猛拿地。根据公开资料显示，2013年全年首开股份在北京地区(大兴、通州、朝阳、亦庄、昌平)分别取得12块开发用地，在京外深耕城市以及新进城市也取得了9块开发用地。按权益计算，地上规划面积214.3万平方米，其中可售商品房面积193万平方米。在这一年中，首开股份第一次进入了杭州和大连，在两个城市分别取得一个住宅项目。

　　对此，上海易居地产研究院研究员严跃进也认为，首开股份作为一家中型地产公司，存在着很大的扩张冲动，在市场低谷期获得大量资金支持，或将加快全国扩张布局速度。

　　“首开的销售额已经上百亿了，但是很多人还是认为它是北京的地方性企业，它有着很大的向全国布局的冲动。”严跃进说道。

　　更为重要的是，不难发现，首开股份的几次强势扩张都是依赖于大量的融资实现。对于是否会在市场低谷进行进一步扩张，钟宁表示，首开目前在北京地区拥有超过300万平方米的土地储备，在京外的土地储备则超过1000万平方米，足够首开股份一定时期内的开发，首开股份今年将采取审慎的拿地策略。

　　钟宁同时表示，对于价格比较便宜的土地，首开股份在考虑资金承受能力的情况下，一定会尽力争取。