今年上半年，在3·30新政、公积金新政、“房七条”等利好政策的带动下，江门楼市迅速回暖。但与此同时，江门高企的库存压力也让业界担忧，去库存化依然是房企未来一段时间内的主要压力和任务。

　　 此外，与楼市成交火热形成鲜明对比的是，江门土地市场却是有点冷，房企拿地趋于谨慎，不轻易出手。

　　 一边是火焰……

　　 多重利好造就“红五月”传奇

　　 今年首季，江门楼市开局表现平平。据江门市住建局数据显示，1～3月中心城区（蓬江、江海）住宅成交2797套，同比上升14.3%，虽没有惊人之势，但不失为好的开始。

　　 从第二季度开始，随着利好政策全面开花，江门楼市成交量步步上升，中心城区住宅网签成交超过5300套，与首季相比几乎翻了一倍。其中，4月蓬江、江海新建商品房网签套数1298套，同比增长61.0%。5月6日出炉的江门“房七条”，大大增强市民入市信心，造就了“红五月”传奇——蓬江、江海住宅网签突破2000套，同比大增155.5%。

　　 数据统计，1～6月江门中心城区商品住宅累计网签面积88.75万平方米，同比增长64.6%；累计网签8111套，同比大增63.5%。进入7～8月，楼市迎来传统淡季，节奏调整略显疲态，成交量全面下滑，中心城区两月网签成交3056套，环比均有10%左右的下滑。

　　 一边是海水……

　　 江门土地市场降温 流拍频现

　　 与楼市成交突飞猛进的势头形成鲜明对比的是，江门土地市场持续降温，可谓冰火两重天。据了解，江门土地市场在2013年火热的浪潮过后便趋向于平淡，多个地块无人问津遭流拍。今年1～5月，江门中心城区连续5个月成交为零，情况不尽人意。2月，一宗双龙板块热门地块，即东风小学西北角地段的商业用地竟意外遭流拍。直到6月，江门中心城区土地市场才迎来“开门红”，外海沙津横头股围地段共90亩的“三旧”改造地块以1.63亿元成功拍出。7月，江门全市仅成交2宗土地。

　　 据统计，截至9月中旬，江门市全市合计成交18宗房地产用地。其中4宗为协议出让，14宗为挂牌出让。与2014年比，土地成交出现大幅度跳水。

　　 9月10日，中国土地市场网的成交公示显示，位于新会会城街道编号为xh2015-16号的明星地块被鹤山市共和碧桂园房地产开发有限公司以4.23亿元摘得，楼面价约为2087元/平方米，这也是新会区今年内首个成交的商住用地。

　　 对于平淡的土地市场，业内人士认为主要原因是开发成本高。目前江门很多地块的楼面价已达2000元/平方米，部分地块还是“三旧”改造地块，这类地块需要补地价，成本高企令开发商较为谨慎。而且目前江门房地产市场同质化竞争较为严重，产品拉不开价格，难以卖到价钱，因此开发商拿地就更为保守。

　　 房价 未现大波动 处于珠三角洼地

　　 2015年的江门楼市正在上演变奏曲，但不管成交量怎么飙升，近几年来江门的房价仍保持平稳。相对于价格一路高涨的珠三角其他城市，江门房价一直维持在“6字头”的中下水平。业内人士分析，房企为了稳住业绩，都以去库存为主。同时，上半年众多政策利好楼市，如果房企贸然涨价，会引起消费者的反感，反而浪费了政策的黄金期，因此上半年江门楼价都没有出现较大幅度的上涨。不过业内分析认为，从金九银十到春节前，预计江门房价将逐步上涨，涨幅在500元/平方米左右。

　　 供求 供大于求 仍以去库存为主调

　　 江门市住建局公布的数据显示，截至8月底，江门全市商品住宅合计待售48084套，环比上月上升2.5%。以今年1～8月月均去化速度计算，假设在没有新增供应量的情况下，江门市去库存周期长达14个月之久。三区四市中，库存压力最大的是恩平，在没有新增供应的假设下，恩平去库存周期长达近4年。

　　 知名房地产专家韩世同分析认为，前几年限购政策出台，很多大型房地产企业纷纷到三四线城市发展，带动这些城市的投资热潮，楼盘扎堆出现。但由于三四线城市人口相对较少，购买力远远比不上大城市，导致库存压力巨大。目前，江门面临着住房库存水平高、人口老化、需求增速较低等问题，即使销售速度有所加快，库存水平短期内仍难以下降到合理范围内，所以总体情况仍以去库存为主。

　　 后市 利好频出 预计10月现小高潮

　　 对于后市，业内人士预计，今年金九银十江门楼市的形势可能没有二季度那么火爆。但作为传统销售旺季，受消费者心理等因素影响，预计仍会在10月出现成交“小高潮”。记者发现，各大开发商从8月就推出众多新货，优惠折扣额度强势吸睛，且优惠将一直延续到10月。

　　 中原地产营销副总监莫志华表示，“双降” 将为楼市再添一把火。对房企而言，银行体系流动性较为充裕，市场利率下行，房企融资渠道增加，融资成本降低，房企的资金压力得到缓解，降价的动力及意愿进一步降低。而对于市场而言，降息为楼市送上了实实在在的利好，预计9月二三线城市的成交量会企稳向上，楼价亦稳中趋升，第四季度的楼市将在更为宽松的货币环境及政策环境下获得更有力的支持，一个成色十足的“金九银十”将成为大概率事件。

　　 元子地产总经理谭华驹则认为，江门楼市仍以去库存为主调，建议有购房计划的市民多留意商家的推货活动，货比三家，综合考虑后下手买房。

　　炎炎夏日，天气渐热，同样火热的还有济南的楼市。有机构统计显示，今年4、5月济南普通住宅共完成网签165万平方米，共计14564套;而去年二季度3个月，普通住宅网签量才只有140万平方米、12338套。

　　深圳楼市大幅升温，"抢房大战"轮番上演。五一期间，深圳一手住宅备案成交就达293套，比去年同期的49套暴增5倍。而由于数据的滞后性，深圳楼市在五一期间的实际成交量远不止于此。