REITs扩募作为考量首发项目资产长期价值的一种指标，同时也是已上市REITs扩大资产规模以及创造超额价值的一种方式，备受发行人关注。从实践来看，首批已完成扩募的REITs项目和正在申报扩募的REITs项目业绩完成度以及存续期间的表现也是投资者关注的重点。

一、扩募的需求

C-REITs市场自2023年6月1日首批4支扩募的REITs上市后，后续扩募进度较为缓慢。2025年随着市场火热，此前二级市场表现较好的REITs项目纷纷发布了扩募计划的公告；截至2025年7月26日，包含已完成上市的扩募REITs和计划开展扩募的REITs项目共15支；还有包括“博时蛇口产业园REIT”以及“华夏华润商业REIT”在内的2支REITs发布了二次扩募的公告。

(资料图片仅供参考)

1、发行定价优势

实践中，扩募的定价相较于首发价格的优势非常明显。其中，已完成扩募的5支REITs中，华夏北京保障房REIT受二级市场价格持续高位影响，扩募定价较首发价格增长了68.13%；另外，红土创新盐田港仓储REIT、华安张江产业园REIT扩募定价都有10%以上的溢价；平均溢价率超过22%。

2、发行收益的优势

二级市场价格的优势促进了发起人或原始权益人积极参与扩募的动力以及参与扩募的热情（首次扩募和未完成首次扩募后就积极启动二次扩募）。而资产估值与实际发行的差异更是促进了发起人或原始权益人参与扩募的决心。

从实践来看，5支已完成扩募的REITs项目发行规模较估值规模平均增长了11.06%；其中，中金普洛斯仓储REIT溢价率达到了17.88%，溢价最少的华安张江产业园REIT也有5%的溢价率。

上市后的表现从某种程度上仅对新投资者有影响；特别是扩募项目上市后二级市场的价格变动更加明显，不考虑持有期间的分派情况影响，投资者持有期内仅华夏北京保障房REIT未产生亏损，最大回撤达16.41%。

二、业绩的波动

以“博时蛇口产业园REIT”为例，2025年Q2季度报告中，期末实际出租面积同比减少9.53%；报告期内，基础设施项目公司经营性现金流入合计5,775.41万元，较上年同期6,427.62万元下降10.15%；报告期内月均有效租金单价同比下降了-5.21%。

首发入池资产的万海大厦期末出租面积同比下降了11.33%；平均月租金单价同比下降0.6%；唯一有所增长的是加权平均剩余租期，由去年同期的569天变动至本期的632天。

首发入池资产的万融大厦期末出租面积同比下降了10.48%；平均月租金单价同比下降4.88%；唯一有所增长的还是加权平均剩余租期。

扩募资产的招光物业自扩募购入以来虽然出租率保持了一定的波动；但是进入2025年以后出租率和租金单价波动也是较大，按季度来算，连续3个季度环比下降，最新一期的出租率仅为86.17%，租金单价仅为52.97元/平方米（含税）。

报告期内，现金流流入5,775.41万元，去年同期为6,427.62万元；同比减少10.15%。经营性现金流出合计2,206.04万元，较上年同期1,685.39万元增长30.89%。给出的解释也是比较有意思：经营活动产生的现金流出有所增长，主要是由于光明加速器二期项目往期物管费结算延后至本报告期内。

一方面是上市前后业绩变动的不一致性，另一方面是发行溢价的迫切需求；卖个好价与持续创造好的资产本质上并不矛盾，矛盾的是卖个好价后业绩与相关的指标并未按照发行说明执行，给投资者造成了上市后可以随意变动发行预期以及预测数据完不成是正确的错觉。投资者对于市场的选择和期待是市场长期发展的动力，践行REITs市场价值更是发展的基础。