2025年8月26日晚,贝壳找房发布2025年第二季度财报:总交易额达8787亿元,同比增长4.7%;营收录得260.1亿元,同比增长11.3%。然而,表面增长难掩利润下滑的隐忧——净利润仅为13.1亿元,同比大幅下降31.2%。为稳住市场信心,公司同步宣布将原定30亿美元的股票回购计划扩大至50亿美元,并将执行期限延长至2028年8月31日。

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回望四年前的2021年5月20日,贝壳创始人左晖因病离世时,公司仍处于行业巅峰:美股股价高达52.5美元,市值突破800亿美元,稳居中国互联网企业前十五。而截至2025年财报发布当日,其美股股价已跌至18.58美元,跌幅逾60%;即便在恒生科技指数全年上涨30%的背景下,港股股价也仅微涨7%,收于50.55港元。

站在2025年的关键十字路口,贝壳在彭永东接棒后的战略转型成效备受关注。其业绩波动、治理挑战与破局尝试,不仅关乎企业自身命运,更折射出整个中国房产服务行业在深度调整期的转型阵痛。

传统业务:增收难增利,周期依赖症难解

贝壳的业绩起伏,自2021年以来宛如过山车:2021年上半年借楼市热度实现高增长,下半年却因政策收紧陷入“增收不增利”;2022年遭遇地产寒冬,营收与利润双双下滑;2023年通过降本增效艰难扭亏;2024年盈利再度承压,仅靠四季度存量房业务54%的单季收入反弹勉强支撑;进入2025年,一季度尚显稳健,二季度却再现利润大幅下滑。

这一波动背后,是贝壳对房地产市场周期的高度依赖。尽管公司持续推进业务多元化,但“赚钱越来越难”已成为现实。

2025年Q2数据显示,传统业务(存量房+新房)仍贡献59%的营收,构成基本盘。其中,新房业务长期占据传统板块52%–60%的收入份额,是营收主力,却非利润主力。2024年年报显示,存量房业务贡献利润率高达43.2%,而新房业务仅为24.8%。更严峻的是,2023至2024年间,两大传统业务的利润率持续走低,直接拖累整体盈利表现。

具体来看,最赚钱的存量房业务增长乏力:2021至2024年,其收入不增反降11.7%,2025年前两季度收入占比进一步萎缩;贡献利润率也从47.2%下滑至43.2%。主因在于链家经纪人固定薪酬成本上升,人力支出增加,但业务量未同步提升,利润空间被持续挤压。

与此同时,新房业务虽在2024年重回增长轨道,却以牺牲利润率为代价——贡献利润率从26.6%降至24.8%。这反映出房地产行业的结构性困境:存量市场虽是长期方向,但短期难以放量;新房市场则受政策与周期剧烈扰动。作为平台型服务商,贝壳即便拥有技术与服务优势,也难以在行业下行中独善其身。

新业务困局:增长快,盈利难,协同效应有限

面对传统业务承压,贝壳自2021年起大力押注家装与租赁两大新赛道。截至2025年Q2,新业务合计贡献40%的营收,较2022年显著提升。然而,增长的背后是盈利稀释与模式挑战。

家装业务是新板块中相对亮眼的一环。2021年通过收购圣都家装入局,2023年收入同比激增115.8%,2024年贡献利润率升至30.7%,甚至超过新房业务。但进入2025年,增速明显放缓。行业数据显示,2024年中国家装市场规模约3.5万亿元,同比下滑16.8%;2025年预计进一步萎缩至3.3万亿元。更关键的是,行业高度分散——CR10(前十大企业市占率)仅1.8%,即便贝壳位居第一,市场份额也不足0.4%。加之行业整体净利率偏低(传统企业约8%,整装企业仅4%–6%),贝壳家装的盈利天花板清晰可见。

租赁业务则呈现“高增长、高成本”特征:2022至2024年收入增长近5倍,贡献利润率由负转正至5.0%。但2025年Q2,其成本从30亿元飙升73.3%至52亿元,远超收入增速,扩张代价高昂。

尽管贝壳强调“以房产交易为新业务导流”,但交易、家装与租赁在运营逻辑、能力模型和资源需求上差异显著,协同效应有限。结果是,新业务虽带来规模增长,却未能有效填补传统业务的利润缺口,反而拉低整体盈利水平,陷入“增长难盈利、盈利难增长”的悖论。

结语:彭永东时代的转型之问

在彭永东执掌贝壳的这几年,公司试图从单一房产交易平台向居住服务生态转型。然而,外部环境剧变与内部结构矛盾交织,使其陷入“旧引擎失速、新引擎乏力”的双重困境。如何在控制成本的同时提升新业务的盈利能力,如何在行业低谷中重构商业模式,将成为决定贝壳能否重回增长轨道的关键。

贝壳的转型阵痛,亦是中国房产服务行业从“高增长”迈向“高质量”发展的缩影。其成败,不仅关乎一家企业的未来,更将为整个行业的进化路径提供重要启示。