2023年3月29日，碧桂园服务控股有限公司(以下简称“碧桂园服务”，股票代码：6098.HK)发布了2022年全年业绩，公司营收，毛利、核心净利高速增长，业务发展更加多元化，收入结构持续改善，规模高速扩张。

2022年，碧桂园服务实现营业收入413.67亿元，同比增长43.4%;毛利同比增长15.7%至102.58亿元;核心净利润同比增长9.0%至50.22亿元。从管理规模看，除三供一业外企业在管面积达869.1百万平方米，同比增长13.5%，各项核心指标高质增长。

1.营业收入破400亿

涨幅近五成

2022年，碧桂园服务实现营业收入413.67亿元，同比增长43.4%，在外部严峻的环境下，仍保持了营收的高速增长。

图：2019-2022碧桂园服务收入变化情况

数据来源：企业年报，中指研究院整理

分业务类型来看，碧桂园服务营业收入来源可分为七部分：物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务、“三供一业”业务、城市服务、商业运营服务及其他服务。其中：

1.物业管理服务收入为228.56亿元，同比增长65.7%，占比达55.3%，是碧桂园服务营收的“压舱石”;

2.社区增值服务收入为40.17亿元，同比增长20.7%，占比达9.7%;非业主增值服务收入达26.64亿元，占比达6.4%;

3.三供一业业务收入达55.53亿元，同比增长48.9%，占比达13.5%;城市服务收入达48.37亿元，同比增长6.8%，占比11.7%;

4.商业运营服务收入达12.85亿元，占比达3.1%;其他业务收入1.54亿元，占比0.4%。

相比2021年，碧桂园服务物业管理服务、“三供一业”业务以及商业运营服务业务增幅明显，商业运营服务板块期内涨幅明显归功于碧桂园服务在2021年的布局调整，通过整合优质商业资源和新型业态，打造集商业、商贸市场、特色文旅等于一体的多元商业生态圈，实现了全商业业态的发展。目前，已布局超过60个城市，运营商项目超130个，合作品牌商家超2000个，为不同层级城市的商业发展定制丰富的产品，包括城市级全业态购物中心「碧乐城」、区域级购物中心「碧乐汇」、社区邻里中心「碧乐时光」等。

图：2019-2022年碧桂园服务各业务板块收入情况

数据来源：企业年报，中指研究院整理

城市服务在2021年爆发式增长后，进入内涵式运营期，虽然涨幅波动范围有限，但碧桂园服务对此业务板块进行升级，丰富城市服务的厚度，为长期高质发展做足准备。作为中国领先的城市治理公共服务探行者及城市运营服务集成商，碧桂园服务推出城市合伙人2.0产品，为城市提供市政服务智慧运营、城市治理精细服务、老旧社区长效管理、城市公共资源及资产经营、社区治理现代化等全场景城市运营数字化解决方案，城市合伙人2.0贯彻城市大物业的变革理念，以数字化建设为中心，打造一体化城市运营模式。

第三方物业收入占比逐年上升，业务独立性不断增强。进一步将物业管理管理服务收入拆分看，来自独立第三方的收入占比逐年抬升，2022年收入占比达58.2%，较2021年上升13.4个百分点，业务独立性不断增强。

图：2019-2022年碧桂园服务物业管理服务收入来源情况

数据来源：企业年报，中指研究院整理

2.整体毛利率维持高位

发展潜力依旧存在

尽管2022年是碧桂园服务历史上最困难的一年，但从毛利率波动的情况来看各业务板块仍维持高位，从不同业务板块的盈利能力看，社区增值服务、商业运营服务及物业管理服务板块是碧桂园服务毛利率较高的三个业务板块，具体来看，2022年，社区增值服务板块毛利率为53.5%;商业运营服务毛利率达35.5%，物业管理服务毛利率达31.2%。

图：2019-2022年碧桂园服务各业务毛利率水平情况

数据来源：企业年报，中指研究院整理

虽然毛利率略有波动，但从另一方面来说也是企业健康发展的必经之路，高额的毛利率固然可以证明企业的盈利能力优异，而更贴近于社会平均水平在某种程度来说更利于物企与业主之间建立稳定长久的关系，为企业的长期发展提供可持续性。

3.规模增速可观

第三方外拓势头不减

期内，碧桂园服务除三供一业服务外合约面积额为1601.9百万平方米，同比增长11.4%，在管面积为869.1百万平方米，同比增长13.5%。此外，三供一业的在管面积为88.1百万平方米，合约面积为92.9百万平方米，业务覆盖全国31个省、直辖市、自治区及香港特别行政区的超过400个城市及海外，重点区域覆盖珠三角、长三角、长江中游、京津冀及成渝五大经济发达城市群体，共6601项物业向境内外约841万户业主及商户提供物业管理服务。

图：2019-2022年碧桂园服务管理规模情况(不含三供一业业务)

数据来源：企业年报，中指研究院整理

碧桂园服务在注重规模外延式发展的同时，不忘物业服务的内生增长，在储备面积与品牌拓展方面热力不减，期内，储备面积为732.8百万平方米，同比增长9%;年内新增第三方品牌外拓合约管理面积约为14716万平方米，新增品牌拓展签约外拓项目1,626个，新增年化饱和收入约人民币49.04亿元，并且在全业态纵深推进，在商写、政府办公、公建领域落地多个重点项目，持续的第三方业务拓展的强劲表现证明了企业独立属性良好，受关联方干扰风险小。

4.数字化升级管理效率

客户体验全面焕新

碧桂园服务深刻意识到科技转型的重要性，针对业主端，碧桂园服务全面升级业主数字化体验，优化了响应流程，达到了81%的项目覆盖率，并且实时监测客户体验指标的变化情况，实现了体验服务管理的闭环以及24小时在线智能服务，将及时解决业主问题放在首位。针对服务端则是关注业务流程的环节和环节之间的自动化和智能化水平的增强，以达到整体运营效率的提升，人效比持续提升，进一步推进人事、薪酬共享，通过入转离合共享、薪酬集中核算统一发放，管理人效比上升至1:130(2021年为1:120)。

未来在数字化的运用和智能化的联动下，能够达到降本增效、不断升级服务品质的目的。碧桂园服务将持续用数字化驱动服务产品改善与升级，加大科研资金、人力投入，打造物业场景下的科技能力，借助数字科技的迭代升级，让参与物业服务的各个个体，享受到数智跃升带来的便捷体验，共同推动传统物业服务向现代化物业转变。

5.总结展望

2022年是充满挑战的一年，在疫情期间业主对物业服务的内涵及深度有了变化，需求也更多元，碧桂园服务始终重视客户需求，不断提升客户体验，肩负业主探索更美好的生活方式的使命，积极开展多元业务。未来，碧桂园服务将继续将客户需求放在首位，利用新科技、新服务、新生态、新价值为物管赋能，重构和设计自身的大物管服务，不断加强行业核心竞争力，深度整合资源，将专业化的服务推向更广阔的市场。